Przed zakupem nieruchomości (działki) koniecznie należy sprawdzić jaki jest jej stan prawny. Czyli kto jest jej właścicielem (użytkownikiem wieczystym), czy nieruchomość jest obciążona służebnością (drogową lub osobistą). Istotnym czynnikiem jest hipoteka, czyli zastaw na nieruchomości.
W celu sprawdzenia aktualnego stanu prawnego należy zbadać księgę wieczystą lub zlecić tą pracę firmie geodezyjnej, która wykona profesjonalnie swoją pracę.
Ponieważ celem w którym kupujemy ziemię, prócz inwestycji, jest przeważnie budowa domu, istotnym czynnikiem jest to czy na dany teren istnieje plan zagospodarowania i jakie jest w nim przeznaczenie gruntu. Gdy takiego planu nie ma i gmina nie jest zobowiązana jego sporządzeniem, ważną kwestia będzie sąsiedztwo. Czy są to grunty typowo rolne, czy zabudowane, kiedy będzie można uzyskać pozwolenie na budowę na zasadzie „dobrego sąsiedztwa”.
Przed zakupem należy wystąpić do właściwego urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W decyzji zostaną określone warunki dotyczące sposobu korzystania z działki (nieruchomości), podłączenia uzbrojenia terenu do zewnętrznych sieci i przede wszystkim zgoda lub nie na realizacje naszej inwestycji (domu).
Ważną rzeczy, niestety rzadko praktykowaną przez kupujących, jest zweryfikowanie zasięgu prawa własności, innymi słowy oglądnięcie w terenie znaków granicznych określających granicę działki. W tym celu należy zażądać tego od sprzedającego okazania znaków granicznych. Jeśli mamy wątpliwość co do położenia znaków, możemy zlecić kontrolę ich położenia geodecie. Podczas tych prac może okazać się, że należy wykonać wznowienie znaków granicznych lub też wyznaczenie punktów wcześniej ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków. Każda z powyższych prac ma swój tryb i odpowiednią procedurę. Jednak najistotniejsze jest abyśmy wiedzieli czy położenie znaków jest prawidłowe.
Niestety podczas powyższych prac może okazać się że w żadnych z powyższych trybów geodeta nie będzie mógł określić dokładnego położenia znaków granicznych. Dlatego też, choć rzadszych przypadkach, geodeta będzie musiał przeprowadzić rozgraniczenie, które można przeprowadzić w postępowaniu administracyjnym lub sądowym.
W trybie administracyjnym rozgraniczenia nieruchomości geodeta ustala przebieg linii granicznych według określonej hierarchii (art. 31 ustawy Pgik):
- przebieg granicy określa się przede wszystkim na podstawie znaków i śladów granicznych, map i innych dokumentów oraz punktów osnowy geodezyjnej – rozgraniczenie na podstawie dowodów,
- jeżeli przebiegu granic nie można ustalić na podstawie zebranych dowodów, geodeta przyjmuje oświadczenia stron – jeśli są zgodne lub jeśli któraś ze stron nie składa oświadczenia ale też nie kwestionuje przebiegu linii granicznych przez pozostałe strony postępowania –rozgraniczenie na podstawie oświadczeń,
- w razie braku podstaw do ustalenia granicy na podstawie dowodów a strony nie zgadzają się z przebiegiem granic (spór), geodeta nakłania do ugody – przedstawiając stronom wszelkie dowody i okoliczności – rozgraniczenie na podstawie zawartej ugody.
Sąd powszechny właściwy jest do rozpoznania sprawy o rozgraniczenie nieruchomości gdy:
- rozpoznaje sprawę z zakresu własność,
- po wydaniu decyzji rozgraniczającej (przez organ) strona żąda skierowania sprawy na drogę sądową,
- organ wyda decyzję o umorzeniu postępowania i z urzędu przekaże sprawę sądowi.
Bardzo istotna, podobnie jak w trybie administracyjnym jest kolejność zasad rozgraniczenia. I tak sąd w kolejności bierze pod uwagę:
- stan prawny nieruchomości,
- ostatni spokojny stan posiadania,
- wszelkie inne okoliczności.
Jeśli dwa pierwsze kryteria nie budzą wątpliwości (dokumenty i długotrwały spokojny stan posiadania), to trzecie kryterium brane pod uwagę przez sąd oznacza taki okoliczności jak: posiadanie, cechy i długotrwałość i stabilność, potrzeby stron (dostęp do budynku), itp. W praktyce oznacza to możliwość uzyskania dopłaty pieniężnej przez jedną ze stron postępowania, której wysokość jest ustala indywidualnie przez sąd.
długotrwały spokojny stan posiadania), to trzecie kryterium brane pod uwagę przez sąd oznacza taki okoliczności jak: posiadanie, cechy i długotrwałość i stabilność, potrzeby stron (dostęp do budynku), itp. W praktyce oznacza to możliwość uzyskania dopłaty pieniężnej przez jedną ze stron postępowania, której wysokość jest ustala indywidualnie przez sąd.
